سوالات کارشناسی کلیه رشته ها

---

 

1– سند رسمی چیست ؟

در قانون مدنی سند رسمی عبارت است

• از اسنادی که در اداره ثبت اسناد واملاک ثبت شده باشد
• اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد
• اسنادی که نزد ساير مامورين رسمی تنظيم شده باشد مثل شناسنامه

اما از نظر قانون ثبت اينطور تعريف شده است”سندی است که مطابق قوانين در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد “وازنظر قانون ثبت اخص است از سند رسمی که در تعريف قانون مدنی آمده است .

 

2 – سند عادی چیست ؟

هرگاه سندی به وسيلع يکی از مامورين رسمی تنظيم اسناد تهيه شده ليکن مامورين صلاحيت تنظيم آن سند را نداشته ويا رعايت ترتيبات مقرره قانونی را در تنظيم سند نکرده باشد .سندمزبور در صورتی که دارای امضا يا مهر طرف باشد عادی است .

 

3 – یکی از واحد های مجتمع مسکونی 10 واحدی ,مدت زیادی است که هزینه شارژ خود را پرداخت نکرده است , باید قانونا چه کاری انجام دهیم؟

بر اساس مقررات ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها ,برای حل ان مشکل ,مدیر یا هیات مدیره ساختمان میتوانند اظهار نامه ای برای مالک یا استفاده کننده واحد مربوطه ارسال کنند و در آن , صورت ریز مطالبات را قید و مطالبه کنند . در صورتی که باز هم پرداخت نشد,ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ می توانند از دادن خدمات مشترک به وی جلوگیری کنند و در صورت ادامه امتناع از پرداخت ,از اداره ثبت در خواست صدور اجراییه کنند .

 

4 – برای خرید ملک موروثی به چه نکاتی باید توجه کرد ؟ 

 

• لزوم ارائه اصل سند مالکیت
• لزوم ارائه گواهی حصر وراثت
• حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله
• لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
• عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث
• صرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور
• پرداخت سهم هریک از وراث از مبلغ معامله
• لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی
• درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت, وکالتنامه ,قیم نامه , مفصا حساب مالیات بر ارث , وصیعت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام معامله.

 

5 – آیا در صورت تغییر مالکیت یکملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود : شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری , ادارات دارایی منطقه ,ادارات آب برق تلفن و گاز . اگر چنین است به هریک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود . سوال دیگر اینکه آیا لولزم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسائل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان صلح کرد ؟

با توجه به اینکه طبق تبصره ی 100 قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانون مالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام میشود , اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست . در مورد پا سخ سوال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی میتوان منتقل کرد .

 

6 – اگر حکم خلع ید برای 6 نفر صادر شده باشد که یکی از آنها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند , آیا میتوان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد ؟

با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است , حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجرا است . یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد .اما نسبت به سایرین که به حکم اعتراض کرده اند  , تا صدور حکم داد گاهی تجدید نظر , حکم نسبت به آنها موقوف الاجرا خواهد ماند .

 

7 – در یک مجتمع 10 واحدی آپارتمانی زندگی میکنیم , به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (33 ساله ) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند . متاسفانه 3 نفر مخالف هستند . آیا طبق قانون میتوان 3 نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد , در صورت مخالفت برخی مالکان , سایرین میتواند از داد گاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند , ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمی تواند صادر کند

 

8 – من به تازگی آپارتمانی را خریداری کرده ام , من به خاطر امنیت در ورودی آپارتمان خود می خواستم نسبت به نصب درب حفاظ ( آهنی ) اقدام کنم, اما مدیر ساختمان که آدم بسیار قانون مندی به نظر میرسد , به دلیل اینکه درب حفاظ آپارتمان جزء مشاعات است و منظره داخلی راهروی ساختمان را ناهمگون میکند . اجازه این کار را به بنده نمیدهد . حال میخواستم بدانم آیا ایشان قانونا اجازه چنین کاری را دارند ؟ من چه کاری می توانم انجام دهم تا موجب رسیدن به هدف خود و عدم تشنج در ساختمان شوم ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها هر گونه تصرف در قسمت های مشاع ساختمان باید با اجازه مدیر ساختمان و یا مالکان ساختمان باشد , اما حفظ در جزء مشاعات ساختمان نیست و به دلیل حفظ اموال و امنیت جانی ضرورت نیز دارد . پس شما میتوانید از شورای حل اختلاف محل , نسبت به جلب نظر کارشناس برای تایید ضرورت حفاظ و عدم ایجاد ضرر برای سایر مالکین مشاعی , اقدام و سپس به نصب آن اقدام کنید.

 

9- در مجتمع هشت واحدی که چهار واحد ان صاحب پارکینگ هستند و چهار واحد دیگر پارکینگ ندارند ,آیا صاحب واحد یا واحد هایی که پارکینگ دارند , میتوانند :

• به عنوان اینکه پارکینگ یا قسمتی از پارکینگ مختص آنهاست , دیوار کشیده و اتاقکی درست کنند؟
• آیا میتوانند جلوی در انبارها دیوار بکشند تا سایرین از داخل پارکینگ به انبارهای خوددسترسی نداشته باشند و به داخل پارکینگ رفت و آمد نکنند؟
• آیا حق دارند ستون های داخل پارکینگ را تغییر دهند ؟ برای طرح شکایت و پیگیری آن نیز راهنمایی کنید.

طبق قانون اساسی و مدنی هیچ کس نمیتواند اعمال خود را موجب ضرر دیگران قرار دهد . لذا تصرفات مالکان قسمت های اختصاصی ساختمان نمی تواند به نحوی مانع و مزاحم حقوق سایر مالکان باشد . طبق قانون مجازات اسلامی , ممانعت و مزاحمت از حق مالکان املاک جرم محسوب میشود . شما با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری , شکایت خود را در دادسرای محل وقوع ملک خود , دایر بر ممانعت و مزاحمت از حق علیه همسایه ای که جلوی در انباری شما پارکینگ کشیده مطرح کنید .

 

10 – آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفادهی اداری دارد , حدود 10 سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتی که واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد , حق اعتراض را از خود سلب میکنم . اما مشکل ما بررسی پرداخت حق شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است . با توجه به اینکه هیئت مدیره فاقد اساسنامه است , هیچ گونه قدرتی جهت اعمال به واحدها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه , قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است . خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند , رهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید ؟

ابتدا با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان , هیئت مدیره ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آنها قرار داده است استفاده کنند . هریک از افراد ذی نفع نیز میتوانند از داد گاه محل وقوع ساختمان , الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند . پس از آن مدیران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ , از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب , گاز , برق , نظافت و آسانسور اقدام کنند .

 

11 – آیا میشود واحدی انباری و یا پارکینگ خود را به اشخاص خارج از ساختمان اجاره و یا بفروشد ؟

پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمانهای ساختمان است و مالکان اپارتمانها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند .قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد های اختصاصی به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ,زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک در قسمت های مشترک است . گرچه در این خصوص قانون تملک اپارتمانها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمانها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید میشود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هریک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است .

 

12 – ساختمانی با چهار طبقه تک واحدی که فاقد آسانسور می باشد و طبقه دوم ,سوم و چهارم تقاضای نصب آسانسور را دارد ولیکن واحد  اول اجازه نداده و در ضمن سهم خود را پرداخت نمی نمایند آیا قانونا می شود کاری انجام داد ؟ 

چنانچه در ساختمانی چهار طبقه , مالکین طبقات دوم ,سوم و چهارم بخواهند در جایی که پیش تر تعبیه شده ,آسانسور نصب کنند و مالک طبقه اول مخالف باشد و از پرداختن سهم هزینه های خود خود داری کند ,وفق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها در صورتی که مجموع مساحت آپارتمانها ی 3 طبقه بیش از مساحت آپارتمان طبقه اول باشد , مخالفت مالک طبقه اول تاثیری ندارد و مالکین موافق می توانند از طریق پیگیری قضایی حق السهم مالک طبقه اول را به همراه خسارات احتمالی وصول کنند .

 

13 –  آیا در مورد گذاشتن کفش و جا کفشی جلو در آپارتمان میتوان اقدام قانونی کرد ؟

در آوردن کفش  جلوی در آپارتمان مطابق تبصره ماده سه آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارنمان ها ممنوع است زیرا هم زیبایی و نظم ساختمان را بر هم میزند و هم امکان دارد در مواقعی که کفشها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت می رود موجب تنش میان اهالی ساختمان شود . حتی گذاشتن کمد ویژه کفش (جا کفشی ) هم ممنوع است . مگر اینکه مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحد ها کمد ویژه کفش تهیه شود . در غیر این صورت اگر عده ای از واحد ها جلوی در آپارتمان دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود

 

حق شارژواحد ها و حق انشعاب فاضلاب

 

14 – آپارتمانی را در مجتمعی که در حال حاضر استفاده اداری دارد , حدود 10 سال پیش به صورت قراردادی بین خریدار و فروشنده ای خریداری کرده ام که در قرارداد قید شده است و در صورتی که واحدی از ساکنان قصد تغییر کاربری داشته باشد, حق اعتراض را از خود سلب می کنیم . اما مشکل ما بررسی پرداخت شارژ واحدها و حق انشعاب فاضلاب است . با توجه به این که هیئت مدیره فاقد اساسنامه است , هیچ گونه قدرتی جهت اعمال به واحد ها برای اخذ این هزینه ها ندارد و گویا بدون اجازه از دادگاه , قطع برق و انشعابات خصوصی یا عمومی خلاف است . خواهشمندم در مورد برخی با ساکنینی که حقوق خود را پرداخت نمی کنند , راهکار مناسب و قانونی را ارائه کنید ؟

ابتدا باید با تشکیل مجمع عمومی ساکنین ساختمان , هیئت مدیره ی ساختمان انتخاب شوند تا بتوانند از اختیاراتی که قانون تملک آپارتمان ها برای آن ها قرارداده است , استفاده کنند . هر یک از افراد ذی نفع نیز می توانند از دادگاه محل وقوع ساختمان , الزام به انتخاب هیئت مدیره یا مدیر ساختمان را بخواهند . پس از آن مدبران ساختمان می توانند بابت عدم پرداخت حق شارژ نسبت به اجبار متخلف به پرداخت حق شارژ , از طریق دادگاه یا دایره اجرای ثبت محل یا از طریق قطع خدمات مشترک مثل آب , گاز , برق , نظافت و آسانسور اقدام کنند .

 

هزینه های مشترک مجتمع تجاری

15 – ما 17سال مغازه ای از یک مجتمع تجاری اداری خریده ایم تا امروز که 15 سال می گذرد . علی رغم پرداخت تمام قیمت مغازه سند مغازه را نداده اند . به کمک شهرداری تا فروردین ماه امسال سند ها حاضر شد و ما تمام و کمال مالیات خود را به اداره مالیات پرداختیم . ولی گواهی به ما ندادند و اعلام شد که هیات مدیره باید مالیات قسمت مشاع مجموعه ( پارکینگ ,زیر پله ها و غیره ) که سالها پیش گرفته است را پرداخت کند . مدت 6 ماه است هیات مدیره در این مورد اقدام قاطعی انجام نداده است . ضمنا هیات مدیره از نظر قانونی در جایی ثبت نشده است . سوال این است که ما مالکان چگونه می توانیم هیات مدیره را وادار به دادن مدارک و مالیات این چند سال کنیم تا بتوانیم گواهی از اداره مالیات بگیریم ؟

طبق قانون تملک آپارتمان مالکان به اندازه سهم خود از قسمت اختصاصی ساختمان باید هزینه قسمت های مشترک را نیز بپردازند . با توجه به این که شما مالکان مجتمع در مجمع عمومی مالکان باید هیات مدیره مجتمع را انتخاب کنید , لذا خود با تشکیل مجمع عمومی مالکان, هیات مدیره جدید را انتخاب کرده و طی نامه ای همراه با صورت جلسه مجمع عمومی آنها را به اداره مالیات و یا ادارات دولتی معرفی کنید . شما نیز باید سهم خود از مالیات قسمت های مشاع را بپردازید تا با پرداخت کل بدهی مالیاتی مجتمع , گواهی مالیاتی قطعی را دریافت کنید

 

عدم دسترسی به حیاط آپارتمان

16 – اینجانب ساکن یک آپارتمان هستم که دارای 5 طبقه است . اما سازنده ملک برای این که پول بیشتر به دست بیاورد ,حیاط آپارتمان را تنها به طبقه اول اختصاص داده است و برای سایرین هیچ راهی به حیاط باز نکرده است  البته در سند ساختمان حیاط آپارتمان جز مشاعات ذکر شده است

مطابق قانون مدنی هیچ یک از شرکا نمیتوانند بدون اذن سایر شرکا در مال مشاع تصرف کند . در مورد حیاطی که در زمره مشاعات ذکر شده , همه همسایگان حق تصرف دارند و فروش آن بدون اجازه سایر شرکا باطل است . بنابر این شما می توانید از طریق شورای حل اختلاف نسبت به رفع تصرف عدوانی مالک طبقه اول و رفع ممانعت از حق اقدام کنید
17 – ساختمان ما سه طبقه و دارای هفت دستگاه آآپارتمان است . عمر ساختمان ما 20 سال است . مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند . آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم ؟

طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود . آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری برای مالکان مخالف نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند

کارشناس رسمی دادگستری سوالات متداول

 

خلاص شدن از درد سر پارک ماشین مزاحم

18 – آپارتمان ما در طبقه زیر همکف قرارداشته و جنوبی است . تنها نورگیر اتاق و آشپزخانه منزل ما از پنجره ای است که رو به کوچه 4 متری واقع شده است . آیا راهی وجود دارد که پارک اتومبیل جلوی پنجره منزل ما جلوگیری کند ؟ نصب میله آهنی با فاصله ای کم از پنجره منزل منع قانونی ندارد ؟

طبق قانون شهر داری شوارع عام ( کوچه و خیابان های عمومی ) متعلق به حکومت و بالاخص شهرداری است و هر گونه تصرف و تجاوز به معابر عمومی خلاف قانون و موجب پیگرد می شود . پارک کردن اتومبیل در خیابان و کوچه در صورتی که مخالف قوانین و نظامات دولتی نباشد بلا مانع است و اگر مزاحمتی برای شخص ایجاد کند باید با جلب نظر کارشناسی و حکم دادگاه نسبت به پارک ماشین در آن محل اقدام کرد . البته مراجعه مستقیم به شهر داری محل نیز شاید چاره ساز باشد

 

خود داری از تجدید بنا

19 – ساختمان ما سه طبقه است و دارای هفت دستگاه آپارتمان است . عمر ساختمان ما 20 ساله است .مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند . آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم ؟

طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود . آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند , بر اساس حکم دادگاه , با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالکان مخالف , نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند

 

20 – در یک آپارتمان هشت واحدی زندگی می کنم که لوله های آب همسایه بالایی ما نشتی دارد و نشتی آب موجب آسیب به سقف منزل ما شده است . بعد از 10 روز کشمکش وی را مجاب به تعمیر لوله های آب کردیم . حال برای جبران خسارت وارد به سقف منزلم چه کار باید بکنم ؟

طبق قانون تملک آپارتمان ها و قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی , مالک هر آپارتمان باید هزینه قسمت اختصاصی خویش را بپردازد و هرگاه اهمال و تقصیر یکی از مالکان نسبت به تعمیر قسمت اختصاصی خویش , موجب خسارت و ضرر به دیگری شود , باید خسارت وارد شده را جبران کند . در این مورد شما با جلب نظر کارشناس جهت تعیین مبلغ ضرر وارد شده به سقف و تعیین عامل ایجاد خسارت , با مراجعه به شورای حل اختلاف محل و تقدیم دادخواست , نسبت به مطالبه ضرر و زیان اقدام کنید

 

21 – در مجتمعی زندگی میکنیم که فردی خود را چند سالی است به صورت عرفی و بدون مصوبه هیات مدیره , مدیر ساختمان می داند . در این چند سال : 1- وی هیچ گاه و در هیچ سالی گزارش عملکرد و سیاهه دریافتی و پرداختی مجتمع را نه به صورت شفاهی و نه به صورت کتبی اعلام نکرده است و نمیکند . حتی به ایشان اعلام شد ولی زیر بار نرفت . 2 – از گوشه پارکینگ و زیر زمین مجتمع که به صورت مشاعات است برای انبار کردن وسایل خود استفاده میکند . 3 – وی مالک واحد بالای منزل ماست  . سر و صدا و دویدن فرزندانش ما را به ستوه آورده است . خواهشمندیم در خصوص موارد سه گانه یاد شده ما را راهنمایی کنید و بگویید باید به چه مراجعی مراجعه کنیم ؟

طبق قانون تملک آپارتمان ها هیات مدیره و مدیر عامل در جلسه مجمع عمومی ساکنین ساختمان تعیین می شوند و طبق اختیاراتی که مجمع به آنها می دهد ساختمان را اداره می کنند در صورتی که طبق مراتب مذکور مدیر انتخاب نشده باشد . امور وی غیر قانونی است و شما می توانید از طریق تشکیل مجمع عمومی ساختمان و تعیین هیات مدیره و مدیران جدید نسبت به اداره ساختمان اقدام کنید . در ضمن مدیر قبلی را نیز از طریق دادگاه محل سکونت خود نسبت به پاسخگویی در زمینه امور مالی وادار کنید

 

22 – آیا بین مالکان یک آپارتمان و مستاجران آن در مورد تصمیم گیری برای اداره آپارتمان تفاوت هست ؟ آیا طبق قوانین آپارتمان نشینی, مستاجران یا متصرفان آپارتمان ها در حکم مالک و صاحب خانه تلقی می شوند و تصمیمات آن ها قانونی است ؟

طبق قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 و آیین نامه اجرایی آن در هر ساختمان که عده مالکان بیش از سه نفر باشد . مجمع عمومی مالکان ساختمان ها تشکیل می شود . مجمع عمومی با حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا تصرف کننده آن ها رسمیت می یابد . در این مورد نیز مستاجران , تصرف کننده یا قائم مقام قانونی مالکان محسوب می شوند . حدود تعهدات موجر و مستاجر و وظایف و اختیارات آن ها نیز طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و 1376 و یا قرارداد اجاره تنظیمی فی مابین آنهاست . تعهدات مستاجر که طبق تصمیمات مجمع عمومی ساختمان تصویب می شود علیه مالک نیز قابل استناد است

 

23 – ما ملکی در طرح فضای سبز شهرداری داریم و به ما اجازه ساخت و ساز نمیدهد . از سوی دیگر از پرداخت پول ما نیز خودداری می کنند . چگونه می توانیم حقمان را از شهرداری بگیریم ؟

طبق قانون تعیین تکلیف اراضی محدود در طرح های عمومی اگر ارگان های عمومی برای احداث پروژه های ضروری شهری نیاز به زمین های متعلق به دیگران داشته باشند , می توانند با پرداخت قیمت روز نسبت به خریداری آن اقدام کنند لذا شما نیز می توانید با مراجعه یه شهرداری محل نسبت به دریافت کردن توافقی وجه ملک یا معوض آن اقدام کنید یا لز طریق دادگاه محل وقوع ملک خود شهرداری را به پرداخت وجه آن ملزم کنید

 

24 – محاسبه حق شارژ چگونه است ؟

در یک مجتمع مسکونی 21 واحدی ساکن هستم که متراژ واحدها برابر نیست . سابقا هزینه های شارژ بر اساس متراژ واحدها دریافت می شد , ولی در حال حاضر از هر واحد به طور مساوری اخذ می شود و دریافت سایر هزینه های متفرقه ساختمان نیز به طور برابر صورت می گیرد . طریقه صحیح دریافت کدام است ؟ آیا مطابق قانون خاصی می توان به روال سابق اقدام به پرداخت هزینه های شارژ و هزینه های متفرقه کرد ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن همه مالکان باید هزینه مشترک را بر اساس مساحت قسمت اختصاصی اگر ارتباط با مساحت قسمت های اختصاصی نداشته باشد مثل آسانسور بپردازد . البته ترتیب پرداخت را مجمع عمومی مالکان می تواند تغییر بدهد . در مورد سوال نیز همین حکم صادق است

 

استفاده اختصاصی از پارکینگ

25 – بنده مدیر ساختمان مسکونی هشت واحدی هستم که ساختمان مذکور بین دو کوچه قراردارد . در این ساختمان یک در برای تردد افراد در شمال ساختمان و یک در پارکینگ شمالی , جنب در ورودی قراردارد که واحد های 5 تا 8 جهت پارک خودرو از این در استفاده می کنند . طبق صورت جلسه  تفکیکی ثبت یک در پارکینگ جهت استفاده واحد های یک تا 4 در جنوب ساختمان قراردارد . اخیرا واحد های یک تا 4 در پارکینگ جنوبی را جهت رفاه و امنیت بیشتر ساختمان ریموت دار کرده اند ( البته دو پارکینگ با راهرو کوچکی به هم متصل هستند , یعنی امکان تردد افراد بین دو پارکینگ وجود دارد ولی امکان جابجایی خودرو به دلیل اختلاف سطح وجود ندارد ) سوال لین است که آیا واحد هایی که پارکینگ آن ها در شمال ساختمان قراردارند می توانند اعتراضی به ریموت دار کردن در پارکینگ جنوبی داشته باشند ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها و با توجه به این که مطابق صورت مجلس تفکیکی و سازه ساختمان هر پارکینگ جهت استفاده اختصاصی برخی از مالکان است , لذا طبق قانون مذکور و آیین نامه اجرایی آن هزینه ها و نحوه مصرف آن باید به وسیله کسانی که از آن بخش مشاع به صورت اختصاصی استفاده می کنند تامین و تعیین شود بنابر این واحد ها حق اعتراض نسبت به ریموت دار کردن در پارکینگ اختصاصی جنوبی را ندارند

 

مشاعات و مشکل پارکینگ

26 – چند سال پیش در طبقه دوم یک ساختمان , آپارتمانی خریدم . ساختمان جنوبی و زیر زمین آن پارکینگ است و سازنده هیچ گونه دسترسی به حیاط برای عموم قرارنداده است . پارکینگ فقط در اختیار طبقه اول قراردارد . با توجه به اینکه حیاط جز مشاعات است ( طبق صورت جلسه تفکیکی ) و هیچ گونه راهی به جز تراس طبقه اول , آن هم از طریق یک راه پله فلزی وجود ندارد . ما چگونه می توانیم اقدام کرده و راهی برای دسترسی به حیاط از طریق پارکینگ ایجاد کنیم؟

با توجه به اینکه طبق صورت مجلس تفکیکی حیاط جزء مشاعات ساختمان شما است , پس باید تصرف در حیاط با اذن و مشارکت همه مالکان باشد . مگر این که طبق نقشه ساختمان و پایان کار شهرداری نحوه قرار گرفتن حیاط به گونه ای باشد که تنها مالکان طبقه اول به آن راه داشته باشند که در این صورت تنها راه حل تغییر پایان کار و اخذ جواز مجدد است . در غیر این صورت می توانید با جلب نظر کارشناس و با حکم دادگاه راهی از پارکینگ به حیاط احداث کنید

 

اتمام اعتبار پروانه ساخت

27 – من برای ساخت منزل مسکونی خود اقدام به اخذ پروانه از شهرداری محل کردم ولی به خاطر یک سری از مشکلات , مهلت یک ساله اعتبار پروانه من به تمام رسیده است . آیا در صورت اقدام به ساخت و ساز منزل خود مرتکب خلافی شده ام ؟

اقدام به احداث ساختمانی پس از انقضای مدت اعتبار تعیین شده در پروانه ساختمانی در حکم احداث بنا بدون داشتن پروانه ساختمان است , زیرا پروانه ای که قبلا صادر شده است به علت انقضای مدت فاقد ارزش قانونی خواهد بود , مگر این که احداث بنا در مهلت مندرج در پروانه شروع شده باشد که در این صورت ادامه آن مغایر پروانه نیست

 

 

مسقف کردن حیات خلوت

28 – ملکی داریم که دارای حیات خلوت 16 متری است و همه به آن دسترسی دارند . یکی از همسایه ها آن را مسقف کرده است . استدلال وی آن است که این مسئله به خاطر دلایل امنیتی بوده است . آیا می توان حیات خلوت که یک ملک مشاع است را مسقف کرد؟

طبق برگه پایان کار ساختمان تمام مساحت مسقف بنا تعیین شده است و افزودن سقفی به بنا بدون مجوز از شهرداری تخلف محسوب و مستوجب جریمه نقدی یا تخریب از سوی کمیسیون مربوطه است لذا شما با اطلاع دادن موضوع به شهرداری محل میتوانید مانع از ادامه عمل خلاف قانون همسایه خود شوید . هم چنین هر گونه تصرفی در مشاعات نیاز به اجازه سایر مالکان دارد و در غیر این صورت متصرف مرتکب تخلف شده است و ضامن خسارات است

 

در آوردن کفش , جلوی در آپارتمان

29 – ما در آپارتمانی 15 واحدی زندگی می کنیم و همسایه ما به دلیل گذاشتن کفش , جلوی در آپارتمان ( در راهرو ) بارها با بچه های من بحث کرده است آیا گذاشتن کفش ممنوع است ؟

اولا در آوردن کفش جلوی در آپارتمان طبق تبصره ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ممنوع است . ثانیا زیبایی و نظم ساختمان را بر هم می زند . ثالثا در مواقعی که کفش ها توسط اشخاص خارج از ساختمان به سرقت رود موجب تنش بین اهالی ساختمان می شود . حتی گذاشتن کمد مخصوص کفش هم ممنوع است مگر این که مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحدها کمد مخصوص کفش تهیه و جلوی در آپارتمان مالکان گذاشته شود . در غیر این صورت اگر عده ای از واحد ها دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند . بر خلاف آیین نامه مربوطه خواهد بود

 

خود داری از پرداخت هزینه های مشترک ساختمان

30- تعداد آپارتمان های یک ساختمان سه واحد بیشتر نیست . با توجه به ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها و ماده 5 آیین نامه اجرایی که در این نوع ساختمان ها , نه مجمع عمومی تشکیل می شود و نه مدیر ساختمان انتخاب می شود , هرگاه یکی از واحدها از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خود داری کند , سایر مالکان چه اقدامی می توانند علیه او انجام دهند ؟

برابر ماده 4 قانون تملک آپارتمانها , حقوق و تعهدات و همچنین سهم هریک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک , متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان و هر گاه یکی از واحدها از پرداخت مخارج مشترک امتناع کند , چون مدیری در ساختمان های کمتر از سه واحد وجود ندارد لذا به ناچار بقیه واحد ها باید مخارج مشترک را بپردازند و سپس با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی (حقوقی) تقاضای وصول سهم مبلغ واحد خودداری کننده را بکنند , زیرا واحد های دیگر اگر مخارج مشترک از قبیل آب و برق و گاز را به موقع پرداخت نکنند, مسلما به لحاظ بدهی به شرکت های مزبور , آب و برق و گاز قطع می شود . لذا ناچارند قبل از قطع خدمات مذکور هزینه های مرقوم را پرداخت کنند

سوالات کارشناسی کلیه رشته ها

دایر کردن دفتر نشریه

31- اخطاریه ای از کمسیون ماده 100 شهرداری به من ابلاغ شده است , مبنی بر تغییر کاربری از مسکونی به تجاری , در حالی که اینجانب در این واحد ساختمانی, دفتر نشریه تاسیس کرده ام . البته کارهای مربوط به تبلیغات بازرگانی و همچنین تاسیسات لیتوگرافی نیز در همین محل انجام می شود . همچنین اقدام به نصب تابلو در این محل کرده ام . با توجه به ایکه شهرداری ده روز مهلت تقدیم توضیحات به صورت کتبی کرده است . لطفا مرا راهنمایی کنید

رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری بنا , جز صلاحیت های کمسیون ماده 100 شهرداری است . اما بر اساس آیین نامه “محل تاسیس دفاتر مطبوعات مصوب 23 تیر 1380 ” در صورت اخذ مجوز دفتر تاسیس دفتر مطبوعات از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی , دایر کردن این دفاتر در واحد های مسکونی مستقل بلامانع است . در این صورت طبق ماده 2 این آیین نامه انجام امور مربوط به آگهی ها و همچنین امور فنی لیتوگرافی در آن واحد جزء فعالیت های شغلی محسوب می شود و منعی ندارد . همچنین بر اساس همین قانون نصب تابلوهای راهنما برای دفاتر مطبوعاتنه تنها بلا اشکال است , بلکه الزامی است . در صورت صدور رای علیه شما در کمسیون ماده 100 این رای در کمسیون تجدید نظر ماده 100 قابل اعتراض است همچنین با گذشت 10 روز و قطعیت رای در دیوان عدالت اداری می توان به آن اعتراض کرد . شایان ذکر است که بر اساس تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها , دایر کردن دفتر وکالت,مطب,دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق , دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک , استفاده تجاری محسوب نمیشود

 

مخالف بودن همسایه ها با نصب آسانسور

32 – ما در یک آپارتمان که شامل 15 واحد است زندگی می کنیم . بعضی از واحدها قبول نمیکنند که آسانسور نصب کنیم . چگونه میتوانیم این مشکل را حل کنیم ؟

طبق قانون و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها تصمیمات مجمع عمومی ساختمان به موجب اکثریت مطلق مالکانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند برای همه مالکان ساختمان الزامی است . لذا از طریق تصویب نصب آسانسور در مجمع عمومی , همه شرکا متعهد به پرداخت هزینه نصب آسانسور هستند

 

 

شرایط تغییر مالکیت ملک

33 – آیا در صورت تغییر مالکیت یک ملک لازم و ضروری است که این تغییر به نهادهای ذیل اطلاع داده شود : شهرداری منطقه برای عوارض نوسازی و مسائل دیگر مربوط به شهرداری , ادارات دارایی منطقه ,ادارات آب برق تلفن و گاز . اگر چنین است به هر یک از آنان چه مدارکی باید ارائه شود . سوال دیگر این که آیا لوازم و اسباب منزل از قبیل فرش و یخچال و فریزر و وسایل بصری و صوتی و چینی آلات قدیمی را نیز می توان طلح کرد ؟

با توجه به این که طبق تبصره ماده 100 قانون شهرداری و بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و قانونمالیت های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به عمل آید لذا به این ادارات تغییر مالک رسمی ملک اعلام می شود , اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست . در مورد پاسخ سوال باید گفت که تمام اموال منقول موجود در منزل را طبق سند صلح رسمی می توان منتقل کرد

 

 

عدم اعتراض به حکم

34 – اگر حکم خلع ید برای 6 نفر صادر شده باشد که یکی از آن ها تصرف عدوانی ملک را قبول کرده است اما بقیه به حکم اعتراض داشته باشند, آیا می توان حکم را برای آن یک نفر اجرا کرد؟

با توجه به آنکه یکی از شش نفر تصرف عدوانی را پذیرفته و نسبت به حکم هیچ اعتراضی به عمل نیاورده است , حکم نسبت به او قطعی محسوب شده و قابل اجراست . یعنی از ملک مورد تصرف عدوانی خلع ید خواهد شد و اما نسبت به سایرین که حکم اعتراض کرده اند , تا صدور حکم دادگاهی تجدید نظر , حکم نسبت به آن ها موقوف الاجرا خواهد ماند

 

مخالف یکی از مالکان با نوسازی ساختمان

35 – در یک مجتمع 10 واحدی آپارتمانی زندگی می کنیم . به علت قدمت و کلنگی بودن ساختمان (33 ساله ) هفت نفر از مالکان تصمیم به فروش کلی ملک دارند . متاسفانه 3 نفر مخالف هستند . آیا طبق قانون می توان 3 نفر مخالف را که در اقلیت هستند ملزم به فروش کلی ملک کرد ؟

طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که تشخیص کارشناس رسمی دادگستری بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان باشد , در صورت مخالفت برخی مالکان , سایرین می توانند از دادگاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند, ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمیتواند صادر کند