مسكن يكي از بخش های راهبردی در اقتصاد ايران
در كشورهاي مختلف چه در حال توسعه و چه توسعه يافته، بخش مسكن به عنوان يكي از بخشهاي عمده اقتصادي بوده است و بزرگترين سهم سرمايه گذاري را به خود اختصاص داده است. مسكن از مهم ترين و گرانقيمت ترين داراييهاي دوران زيست انسان ، كالايي است پرهزينه كه خريد آن مستلزم برنامه ريزي بلند مدت است. بنابراين افزايش قيمت ملک و اثر آن بر سبد هزينه خانوار از موضوعات پراهميت به شمار ميرود.
افزايش قیمت مسكن در سالهاي اخير تغييرات گستردهاي را در بازار مسكن و كل اقتصاد ايجاد كرده است، به طوري كه باعث افزايش رونق و افزايش انگيزه سرمايه گذاري در بخش مسكن و كاهش دسترسي به مسكن به عنوان كالاي مصرفي شده است. بنابراين نوعي جايگزيني براي هر سياستي در بخش مسكن وجود دارد كه بسته به اهميت هر كدام ميتوان سطحي بهينه از قيمت را تعيين نمود. بخش مسكن يكي از بخشهاي راهبردي در اقتصاد ايران محسوب ميشود.
بخش املاک یکی از مهم ترین بخشهاي اقتصاد است که هم از نظر سـهم آن در سـبد هزینه خانوار و هم از نظر سهم آن در تولید ناخـالص داخلـی و نقـش آن در تغییـرات شاخصهاي کلان اقتصادي همچون رشد اقتصادي و اشتغال عوامل تولیـد از اهمیـت ویژهاي برخوردار است. مسکن به عنوان یك کالاي مصرفی بادوام داراي ویژگـی هـاي خاص است.
حجیم بودن و غیرقابل انتقال بودن این کالا ، بـازار آن را بـا ویژگـیهـاي خاصی رو به رو کرده است. مسکن کالایی است که به لحاظ مصرف و ارزش مصرفی، کالاي جانشین ندارد، ولی داراي ارزش سرمایه اي بوده و حکم یك دارایی را دارد کـه پس از خرید نیز از بازار خارج نمیشـود و ایـن عامـل در نوسـانات قیمـت و شـکاف عرضه و تقاضاي آن مؤثر بوده است.
الگوی بازار مسکن ایران
بازار مسکن ایران دوره های رونق و رکود زیادی را پشت سر گذاشته است. در دوران رونق، حج معاملاتی خرید و فروش مسکن افزایش می یابد و به طبع آن قیمت مسکن افزایش پیدا می کند؛ مگر آنکه تصمیمات اقتصادی مؤثری در این حوزه صورت گیرد. با در نظر گرفتن گذشتة بازار مسکن درمی یابیم که این بازار از الگوی خاصی پیروی می کند. بر اساس این الگو در یک دوره ثبات وجود دارد و عرضه بیشتر از تقاضاست و بازار دوران رکود را طی می کند تا زمانی که حباب قیمتی در تهران و به طبع آن در سایر شهرها تخلیه شود و وارد دوران رونق شویم . در این دوران تقاضا بیشتر از عرضه می شود و از آنجا که بازار پاسخگوی این حج از معاملات نیست، قیمت مسکن افزایش می یابد.
عوامل موثر بر بازار مسکن ایران
با توجه به پیشینة بازار مسکن ایران ، این بازار متأثر از ساختار اقتصادی کشور است. از این رو عواملی همچون ساختار جمعیتی ، رشد اقتصادی ، قیمت نفت ، درآمد خانوار ، وضعیت بازارهای موازی ، نقدینگی و تورم ، تسهیلات ساخت و خرید مسکن ، بازار نهاده های توگید مسکن تأثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن بر جای می گذارند. بنابراین به منظور در نظر گرفتن عوامل بیرونی و اقتصادی تأثیرگذار بر قیمت مسکن از متغیرهای نرخ ارز ( قیمت دلار ) و تراک جمعیت در این پژوهش استفاده شد.
همچنین به منظور در نظر گرفتن سطح دسترسی به خدمات شهری فاصله اقلیدسی هر ملک تا مراکز ورزشی ، درمانی ، مذهبی ، آموزشی ، فضای سبز ، ایستگاه های حمل و نقل شهری ، و بزرگراه ها محاسبه شد. در نهایت به منظور در نظر گرفتن ایمنی ملک از فاصلة اقلیدسی هر ملک تا نزدیک ترین گسل فعال و غیرفعال شهر تهران استفاده شد. همة این عوامل در کنار سایر ویژگی های فیزیکی مسکن می تواند به فرایند مدل سازی قیمت مسکن کمک شایانی کند.
مکان و زمان ؛ دو عامل مهم در قیمت مسکن
مکان و زمان دو عامل مهم در مدل سازی قیمت ملک هستند. مکان از آن جهت حائز اهمیت است که ساختمان هایی که در مجاورت یک دیگر قرار دارند مشخصات مشابهی دارند و تفاوت آن ها در سن ساختمان و کیفیت مصالحِ مورد استفاده است. عامل تعیین کنندة دیگر زمان است. زیرا با استفاده از زمان میتوان روند بازار و نوسانات موجود در آن را دریافت نمود.
یکی از راه های سنجش اثر آلودگی روش قیمت گذاری مسکن است. قیمت مسکن به طور خلاصه ارزش درک شدۀ یک منزل مسکونی است که خانوارها توافق می کنند منزل را با آن قیمت بخرند یا تمایل به پرداخت این مقدار هزینه برای خرید منزل مسکونی مورد نظر دارند. خانوارها در تهیه مسکن خود عوامل مختلفی را در نظر میگیرند و به شرط ثابت بودن سایر عوامل، افراد حاضرند برای سکونت در منطقه ای که آلودگی هوای کم تری دارد، هزینه بیش تری بپردازند تا از منفعت هوای پاک تر بهره مند شوند. بنابراین ، با استفاده از داده معاملات مسکن که ترجیحات آشکار شده افراد را نشان می دهد و با کنترل سایر عوامل تعیین کننده قیمت مسکن ، می توان مضرات آلودگی هوا را ارزشگذاری کرد.
تاثیر افزایش جمعیت و گسترش شهرنشینی بر قیمت ملک
با این حال مسئله مسکن دارای ابعاد و پیچیدگی های مختلفی است و از مناظر مختلف قابل بررسی است. یکی از ابعاد آن بعد اقتصادی آن است که با گسترش شهرنشینی و رشد جمعیت بروز یافته است. بدیهی است که در دنیای شهرنشینی امروز تأمین مسکن به سادگی گذشته امکانپذیر نیست و نیاز به مطالعات و راهکار های جدید جهت تأمین مسکن مورد نیاز جامعه حس می شود. از سویی دیگر مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد است که تغییرات آن سبب تغییرات درکل اقتصاد خواهد شد.
قیمت به عنوان اساسی ترین متغیر بخش مسکن وظایف تخصیص منابع اقتصادی ، اطلاع رسانی و ارائه علامتدهی لازم به سرمایه گذاران را بر عهده دارد. اما در صورتی وظایف خود را به طور صحیح اتمام می دهد که دچار انحرافات متعدد نشود و بتواند بازار را به سمت تعادل مطلوب هدایت کند. انحرافات قیمت مسکن علاوه بر مشکلات این بخش اثرات زیان بار زیادی را بر دیگر بخشهای اقتصاد بر جای می گذارد بنابراین باید سیاستهای مناسب جهت کنترل آن تدوین شود.
اجاره بهای پیشنهادی آپارتمان های مسکونی در منطقه 6 تهران
