ملک اوقافی | کارشناس رسمی دادگستری

تعریف ملک اوقافی

ملکی که در اختیار اداره اوقاف است، با نام “ملک اوقافی” یا “وقفی” شناخته می‌شود. این ملک‌ها قابل‌خرید و فروش هستند اما شرایط خریدوفروش آنها با دیگر ملک‌ها متفاوت است. ملک‌های وقفی به مدت ۹۹ سال به شخص خریدار واگذار می‌شوند و در طول این مدت، خریدار اقساطی را پرداخت می‌کند. به دلیل طولانی‌بودن مدت اقساط، مبلغ پرداختی بسیار کمتر از ملک‌های شخصی است.املاک وقفی توسط افراد و مالکان اصلی ملک وقف شده‌اند و پس از آن به اداره اوقاف منتقل می‌شوند. اداره اوقاف می‌تواند این املاک را بر اساس شرایط خاص به شخصی دیگر واگذار کند. لازم به ذکر است که املاک اوقافی دارای سند هستند و با سندهای املاک شخصی تفاوت دارند.

سند اوقافی

املاک اوقافی دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای فروش و خرید خانه، رهن و اجاره آپارتمان و حتی ساخت‌وساز در زمین آن‌ها وجود ندارد. این املاک دارای سند اوقافی هستند که البته تفاوت‌هایی با سند ملکی دارد. املاک اوقافی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد و متأسفانه به دلیل قیمت کمتر و تفکر اشتباهی که در جامعه رواج پیدا کرده دید خوبی نسبت به آنها وجود ندارد. یکی از مزایای این سند می‌تواند برای افرادی باشد که بودجۀ کمی دارند؛ چرا که نه‌تنها می‌توانند صاحب‌ملک شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به‌صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی آن وجود دارد.

چگونگی تعیین و تعدیل اجاره بهای املاک وقفی

یکی از دعاوی مرتبط با املاک، اختلاف بین مستاجر ملک موقوفه و متولی آن است. ممکن است با اتمام مدت قرارداد اجاره ملک وقفی، متولی یا موقوفه از تمدید قرارداد اجاره امتناع می نماید و … یا در مورد تعیین اجاره و تعدیل آن، اختلاف حاصل شود. بنابراین نقش کارشناسان در رسیدگی به چنین مواردی، قابل انکار نیست.در ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه، شرایط اجاره ملک اوقافی قید گردیده است. در آیین نامه اجرایی تبصره ماده ۱ لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب۱۳۵۸، به دو نوع املاک استیجاری و املاک متصرفی اشاره نموده است.در ماده ۴ آیین نامه مزبور، رعایت کلیه ضوابط و شرایط مندرج در قراردادهای اجاره ملک اوقافی را برای مستاجرین لازم الاجرا و غیر قابل اعتراض اعلام نموده است.

شرایط اجاره ملک موقوفه

شرایط عمومی اجاره ملک موقوفه همان شرایطی است که در همه ی قراردادهای اجاره وجود دارد. و شرایط خاص اجاره اموال موقوفه نیز شرایطی است که خاص وقف است و در موارد دیگر کاربرد ندارد.طبق ماده ۱۱ آئین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه، ادارات اوقاف و متولیان موقوفات مکلف هستند که رقبات بلامعارض وقفی اعم از عرصه و اعیان را صرفا از طریق برگزاری مزایده و با رعایت شروط مندرج در ماده ۱۱ به اشخاص واگذار نمایند.

شرایط اجاره ملک موقوفه طبق آئین نامه فوق الذکر به شرح ذیل می باشد:

۱-خسارت احتمالی حتی الامکان به عهده مستاجر می باشد.

۲- از مستاجر باید ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب برای تادیه حقوق موقوفه و تخلیه و تحویل آن در پایان مدت اخذ شود.

۳-حق انتقال مورد اجاره از طرف مستاجر به غیر، موکول به موافقت کتبی متولی و ادارات اوقاف و امور خیریه می باشد. بدیهی است رعایت آئین نامه نحوه وصول پذیره و اهدایی الزامی است.

۴-مدت اجاره نباید بیش از ده سال باشد مگر با جلب موافقت سرپرست سازمان.

۵-از پیشنهاد دهندگان برابر ده درصد قیمت پایه ای که با نظر کارشناس یا خبره برای انجام مزایده تعیین می شود به عنوان سپرده اخذ شود.

۶-حداقل مال الاجاره بر اساس نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و به نرخ عادله روز و سایر شرایط لازم در آگهی مزایده قید گردد.

۷- اجاره نامه باید رسمی باشد و در مواردی که تنظیم اجاره نامه رسمی میسر نیست قرارداد تنظیم گردد.

۸-در مورد رقباتی که درآمد سالیانه آنها تا دویست هزار ریال می باشد مزایده الزامی نیست.

۹-آگهی مزایده باید متضمن شرایط مذکور در قرارداد اجاره و هرگونه اطلاعات باشد و در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محلی منتشر شود. فاصله انتشار آگهی تا تاریخ قرائت پیشنهاد ها کمتر از ۱۵ روز و بیشتر از ۳۰ روز نخواهد بود.

مال الاجاره موقوفه

اگر واقف ترتیبی برای تعیین مال الاجاره موقوفه نداده باشد باید متولی مصلحت وقف را رعایت نماید و امکان تعدیل اجاره بها موقوفه را در عقد قرارداد اجاره بیاورد.

میزان اجاره املاک اوقافی، طبق ماده ۲ آئین نامه لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب۱۳۵۸ هیأت وزیران به شرح زیر تعیین می شود:

• اجاره بهای املاک و مستغلات مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ براساس اجاره بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر می گردد.
• در محل هایی که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده و یا درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده اجاره عادله عبارتست از ۸ درصد ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین و تصویب شده یا می شود.
• در مورد آپارتمان ها، اجاره بهای قسمت های اشتراکی نیز با توجه به مقررات قانون تملک آپارتمان نسبت به حصه آپارتمان مورد اجاره محاسبه و منظور خواهد شد.
• در خصوص اجاره املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است، میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناسی تعیین خواهد شد که اجاره برآوردی ۶% ارزش ارزیابی شده خواهد بود.
• در مورد اراضی مزروعی باید امکانات متقاضیان از نظر قابلیت اراضی و میزان کشت و مقدار مساحتی که برای یک واحد زراعی سودآور است به هنگام تعیین اجاره بها و تنظیم سند اجاره مورد نظر قرار گیرد.

مدت در قرارداد اجاره موقوفه

در صورت قید مدت اجاره در وقف نامه، به همان نحو عمل خواهد شد و در غیر این صورت متولی بنا به مصلحت و غبطه وقف عمل خواهد کرد.

در ماده ۷ قانون اوقاف مصوب ۱۳۱۳، اجاره بیش از ده سال موقوفات خاص را با اطلاع و تصویب وزارت معارف و اوقاف و با رعایت ماده ۹۰ قانون مدنی مجاز می دانست. در ماده ۲۰ قانون اوقاف مصوب ۱۳۵۴ نیز اجاره زائد بر ده سال موقوفات با موافقت و تصویب شورای عالی اوقاف ممکن بود. در ماده ۳۲ آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه اصلاحی ۱۳۹/۰۳/۲۳ نیز اجاره بیش از ده سال منوط به اخذ موافقت نماینده ولی فقیه می باشد. اگر متولی عین موقوفه را برای مدت بیش از ده سال بدون اخذ تائید نماینده ولی فقیه اجاره دهد، در صورت تایید نماینده ولی فقیه عقد اجاره نافذ و صحیح می باشد، در غیر اینصورت عقد اجاره باطل می گردد.

مدت قراردادهای اجاره موقوفه پیش از انقلاب

اجاره ۹۹ ساله اوقاف رویه ای بود که در سال های قبل از انقلاب متداول بود. در زمان پیش از انقلاب برخی موقوفات را با اجاره های طویل المدت (۹۹ ساله) واگذار می نمودند. و طبق ماده ۲۰ قانون اوقاف مصوب ۱۳۵۴ اجاره زائد بر ۱۰ سال مشروط به موافقت شورای عالی اوقاف بود. اجاره های طویل المدت احتمال ایجاد تضییع حقوق موقوفه را فراهم ساخته و بخصوص با افزایش مال الاجاره ناشی از تورم بخش زمین و بلکه خود قانون در مواردی به آن دامن می زند. برابر ماده ۲ از مواد الحاق شده به قانون اصلاحات اراضی ۱۳۴۱/۱۰/۳۰ املاک موقوفه عام با در نظر گرفتن منافع وقف به اجاره طویل المدت ۹۹ سال به زارعین همان موقوفه اجاره نقدی داده می شود.

مدت قراردادهای اجاره موقوفه پس از انقلاب

به دلیل جلوگیری از تضییع هر گونه حق در موقوفات، قواعد خاصی در محدودیت مدت مذکور وضع گردیده است. از آن جمله ماده ۱ لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه مصوب ۴/۰۲/۵۸ که طبق این ماده از این تاریخ کلیه اسناد و قراردادهای منعقده بین مستأجرین و اوقاف، فسخ و به مستأجرین اخطار داده شده که ظرف ۳ ماه از تاریخ تصویب این لایحه جهت روشن نمودن وضعیت املاک استیجاری و متصرفی خود و تأدیه اجاره بهای گذشته و تنظیم اسناد جدید اجاره به نرخ عادله روز به اداره اوقاف محل وقوع ملک مراجعه نمایند. در صورت عدم مراجعه و انقضای مهلت مقرره اداره اوقاف از ادامه استفاده و تصرفات غیرقانونی آنها جلوگیری نموده و با خلع ید از مستأجرین، موقوفه را به اشخاص متقاضی واگذار می کند و کلیه مطالبات موقوفه را نیز از مستأجر یا متصرف قبلی و یا از محل فروش و واگذاری اعیانی متعلق به آنها دریافت می دارد.

طبق این قانون اجاره ملک اوقافی بیش از ده سال باید با جلب موافقت سرپرست سازمان اوقاف باشد و در برخی از قراردادهای اجاره متولی متعهد می گردد پس از انقضای مدت آن عقد اجاره را تجدید نماید.

اقدام دیگری که پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران در جهت احیای امر وقف و اعاده ی حقوق موقوفات از دست رفته، انجام گرفت و اثرات مثبت زیادی در این زمینه داشت، اصل ۴۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بود که در این اصل، دولت موظف شده است ثروتهای ناشی از ربا، غصب، رشوه، اختلاس، سرقت، قمار و سوء استفاده از موقوفات و… را گرفته و به صاحب حق رد کند. مجلس شورای اسلامی قانون نحوه اجرای اصل ۴۹ قانون اساسی را که شامل ۱۵ ماده و پنج تبصره بود تصویب و جهت اجرا به دولت ابلاغ کرد.

به موجب ماده ۳ این قانون قوه ی قضائیه مکلف شده است که در مرکز هر یک از استانهای کشور و شهرها که لازم بداند شعبه ای از دادگاه قانونی را جهت رسیدگی و ثبوت شرعی دعاوی موضوع اصل ۴۹ قانون اساسی معین نماید تا برابر مفاد همین قانون در احقاق حقوق موضوع این اصل از جمله، سوء استفاده از موقوفات اقدام نماید و از تاریخ تصویب این قانون، به موارد بسیاری از سوء استفاده موقوفات رسیدگی و حقوق آن ها به موقوفه مسترد گردیده است و این دادگاه ها هم اکنون نیز مشغول فعالیت هستند.

اجاره ملک وقفی پس از ابطال سند مالکیت

پس از ابطال سند مالکیت طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ و ۱۳۷۱ در مواردی که مال موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت مصلحت وقف قرارداد اجاره با متصرف موقوفه تنظیم خواهد شد.

پس از ابطال انتقالات، اداره اوقاف و امور خیریه یا متولی وقف متصرف را برای تنظیم سند اجاره دعوت می نماید و در صورتی که متصرف ظرف ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ برای تنظیم سند اجاره مراجعه نکند، به ترتیب زیر اقدام خواهد شد:

۱-از متصرف قبلی خلع ید شده و مال موقوفه با در نظر گرفتن صرفه و صلاح وقف یا به اصطلاح فقهی غبطه، به داوطلبان دیگر اجاره داده خواهد شد.

۲- در صورتی که در مورد میزان حقوق مکتسبه (مالکیت اعیان، تحجیر، حقوق کسب و پیشه، حق نسق زارعان، حفر چاه و…) قبلی بین مستاجر و اداره اوقاف یا متولی اختلافی به وجود آید از طریق مراجع قضائی تعیین تکلیف خواهد شد. دادگاه این گونه موارد را در خارج از نوبت رسیدگی و به صدور حکم مبادرت می نماید.

۳- در صورتی که موقوفات به هر نحوی در رهن یا وثیقه و یا تأمین و بازداشت اشخاص ثالث قرار گرفته باشد، که در این صورت، به تبع ابطال اسناد مالکیت آزاد خواهد شد.

۴-در صورتی که خریدار زمین یا خانه موقوفه ای بدون اطلاع از وقفی بودن خانه یا زمین اقدام به خرید کرده باشد، مانع ابطال سند مالکیت نیست و خریدار می تواند برای دریافت خسارت به فروشنده رجوع کرده و در صورتی که متصرف تقاضای اجاره نماید سازمان اوقاف می تواند با متصرف اجاره تنظیم نماید.

در حالت کلی نیز در خصوص اجاره مال وقفی، به چند نکته دقت داشته باشیم:

• مال وقفی را اگر به دلایلی نظیر اینکه بین موقوف علیهم اختلاف پیش آید و یا اینکه احتمال از بین رفتن مال وجود داشته باشد بفروشند، میبایست پول آنرا به نزدیکترین منظور واقف در وقف صرف کنند، اما از آنجا که با اجاره دادن مال وقفی و بهره بردن از آن مال همچنان موجود می ماند لذا اجاره دادن مال موقوفه هیچ اشکالی ندارد.
• مطابق تبصره ۱ ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۲۵ بهمن ۱۳۷۱ پس از ابطال سند مالکیت در مواردی که موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت مصلحت وقف و رعایت حقوق ‌مکتسبه متصرف، قرارداد اجاره با متصرف تنظیم خواهد شد.

تخلیه ملک اوقافی

تخلیه ملک اوقافی با توجه به سال تنظیم قرارداد اجاره و رعایت شرایط شکلی در آن، طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶ امکان پذیر است. در املاک اوقافی، اداره اوقاف و امور خیریه یا متولی نماینده وقف تلقی شده و با رعایت مصلحت وقف می تواند آن را اجاره دهد. مستاجر هم کسی است که به موجب عقد اجاره، مالک منافع عین مستاجره در مدت اجاره می گردد. مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه ملک اوقافی با توجه به اینکه ملک تجاری باشد یا مسکونی متفاوت است. در صورتی که ملک اوقافی تجاری باشد برای تخیله ملک می بایست به دادگاه محل وقوع ملک تجاری مراجعه نمود و چنانچه ملک مسکونی باشد چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال ۷۶ تنظیم شده باشد و شرایط شکلی اجاره نامه رعایت شده باشد می توان جهت اخذ دستور تخلیه به دادگاه صلح محل وقوع ملک مراجعه نمود. در غیر اینصورت باید برای اخذ حکم تخلیه مسکونی به دادگاه صلح مراجعه نمود.

نحوه تخلیه ملک اوقافی

درخواست تخلیه ملک اوقافی در قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶به چه شکل است؟

درخواست تخلیه مورد اجاره در قرارداد اجاره باید تابع شرایط شکلی مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۷۶باشد و بدون نیاز به تقدیم دادخواست و صرفا با تقدیم درخواست کتبی صورت می گیرد. اما درصورتیکه قرارداد اجاره بدون رعایت شرایط شکلی مذکور، یعنی وجود۲ نفر شاهد امضاءکننده ذیل قرارداد تنظیم شده باشد، امکان استفاده از تسهیلات مندرج درقانون روابط موجر و مستاجر درتقدیم درخواست کتبی فراهم نبوده است و به ناچار می بایست نسبت به ارائه دادخواست اقدام نمایند.