اصول و ضوابط ساختمان سازی

اصول و ضوابط ساختمان سازی | کارشناس رسمی دادگستری

محل استقرار ساختمان در زمين :
محل استقرار ساختمان در شرايط متعارف بايد در قسمت شمالي زمين باشد ، در موارد استثنائي از جمله وجود درختان قطور و بزرگ و يا شرقي غربي بودن زمين و نظاير موضوع با توجه به وضعيت استقرار ساختمان هاي مجاور در شوراي معماري مطرح و تصميم لازم اتخاذ مي گردد .

نحوه احداث بنا در شرق ، غرب و يا جنوب ملک :
چنانچه تراکم مجاز در ساختماني به عللي به مقدار صد در صد پر نشود يا مالک نخواهد تمام تراکم مجاز را در قسمت شمالي زمين بنا نمايد ، مي تواند مابقي تراکم را در ضلع جنوبي ، شرقي يا غربي و بصورت يک يا چند واحد مستقل يک طبقه احداث نمايد ، مشروط به اينکه :

فضاي حياط باقيمانده کمتر از 40 درصد کل زمين نباشد .
ارتفاع واحد مذکور از پاي کار تا لبه دست انداز بام به هيچ وجه از 3/5 متر تجاوز ننمايد ( ارتفاع از کف تا زير سقف بيشتر از 2/70 نباشد )
چنانچه واحد مورد نظر در بر گذر قرار گيرد باعث جلوگيري از ورود ماشين به حياط يا پارکينگ مربوطه نگردد .
از واحد مورد نظر هر گونه استفاده تجاري به استثناء مواردي نظير دفتر مهندسي و مطب و … که قانون شهرداري صريحا ذکر نموده است ممنوع مي باشد .

پيش بيني سرويس هاي بهداشتي و آشپزخانه در زيرزمين املاک کمتر از 120متر مربع:
پيش بيني سرويس هاي بهداشتي و آشپزخانه در زيرزمين ، در زمين هاي کمتر از 120 متر مربع مساحت ، به شرطي که حالت تفکيکي نداشته باشد بلامانع است .

نحوه اقدام در خصوص باقيمانده املاک واقع در طرح هاي اجرائي شهرداري:
چون از باقيمانده بعضي از املاک واقع در طرح هاي اجرائي شهرداري که به اداره کل املاک ابلاغ گرديده ، به علت کمي متراژ در صورت رعايت ضابطه 60% زيربنا به منظور ايجاد واحد مسکوني ، مناسب نمي باشد ، لذا براي اينگونه املاک و همچنين باقيمانده املاکي که مقدار جزء گذر را مجانا و بلا عوض بشهرداری واگذار می نمایند ، در صورتیکه از 70 متر مربع بیشتر نباشد ، با توجه به موقعیت محل و با رعایت کامل قاعده لا ضرر و مراعات حقوق مجاورین از 60% تا 100% پروانه ساختمانی صادر می گردد .

شرط افزایش سطح اشغال در املاک با مساحت کمتر از 120 متر مربع:
سطح زیربنای 60% در طبقه همکف ، برای کلیه پلاک های واقع در مناطق مسکونی که مساحت شش دانگ آن ها حداکثر 120 متر مربع می باشد و در محدوده 5 ساله خدمات شهری و مناطق آزاد شده قرار دارند ، در صورت عدم مزاحمت برای مجاورین ، حداکثرتا 80% مساحت زمین افزایش داده شده است . ضمنا اراضی دارای مشخصات بالا که قبلا در آن ها تا حد 60% احداث بنا شده نیز مشمول مفاد این مصوبه خواهند بود .

موارد لزوم عدم رعایت بر اصلاحی:

در مواردیکه مالکین عمارات به منظور تعویض سقف یا تعمیرات ضروری مشابه و یا اضافه اشکوب در حد فقط یک طبقه جهت ساختمان که مشرف بر کوچه ها یا خیابان هایی است که حداکثر عرض اصلاحی از دوازده متر تجاوز ننماید و دارای بر اصلاحی می باشد ، در خواست پروانه ساختمانی نمایند ، در صورتیکه این عملیات ساختمانی منجر به نوسازی کلی نشود ، بدون رعایت بر اصلاحی بلامانع است . مفاد فوق منحصرا مربوط به ابعادی که ساختمان مربوطه در بر تمام یا قسمتی از آن قرار دارد بوده و در مورد سایر ابعاد زمین در صورت داشتن بر اصلاحی باید عقب نشینی لازم رعایت گردد . مگر این که دیوار موجود اساسی باشد .

نحوه احداث بنا دراملاک دارای اصلاحی:
احداث ساختمان در املاکی که با طرح های تعریضی برخورد دارند با رعایت 60% طول و مساحت سند قبل از اصلاحی درباقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع می باشد و پیش آمدگی بیش از 60% طول تحت زاویه 45درجه ، با رعایت 60% مساحت سند ( قبل از اصلاحی ) به شرط واگذاری رایگان مقدار جزء گذر بشهرداری بلامانع است .

نحوه پیش آمدگی ارتفاع معابر:
حداکثر پیش آمدگی مجاز در قسمت پخ ساختمان هایی که در تقاطع معابر قرار گرفته اند ، به میزان 150 سانتی متر عمود بر پخ می باشد .
احداث بنا در حد 60 درصد به علاوه دو متر و چگونگی اجرای پخ 45 درجه ارائه نقشه های معماری ساختمان که با پیش آمدگی 60% طول زمین به علاوه 2 متر و بدون رعایت زاویه 45 درجه به شرط ارائه رضایت نامه محضری از مالکین پلاک های مجاور نمی باشد .

نحوه احداث بنا در حد 60% به علاوه 2 متر و عدم رعایت پخ 45 درجه در مجاورت گذر:
احداث ساختمان در املاکی که با طرح های تعریضی و یا احداثی معابر شبکه برخورد دارند ، با رعایت 60% طول و مساحت سند ، قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع بوده و پیش آمدگی بیش از 60 % طول تحت زاویه 45درجه با رعایت 60% مساحت ( قبل از اصلاحی ) مجاز می باشد . بدیهی است مالکین املاکی که بازاء مساحت اصلاحی از شهرداری غرامت دریافت نموده اند ، می بایست پس از اصلاح سند ،با رعایت ابعاد سند جدید عمل نمایند .
رعایت پخ 45 درجه در املاکی که مجاوز گذر واقع می شوند الزامی نیست .
بدیهی است محدوده تعریف شده فوق محدوده احداث بنا بوده و طراحی ساختمان ترجیحا باید بدون پخ و یا ارائه راه حل های ابتکاری انجام گیرد .

نحوه کاهش سطح اشغال و استفاده از ارتفاع:
به منظور ایجاد تسهیلات بیشتر در طراحی ساختمان ها و همچنین ایجاد فضای باز بیشتر و استفاده مطلوبتر از تراکم های ساختمانی مجاز در صورت کاهش سطح اشغال ، استفاده از تراکم مجاز طرح های تفصیلی در ارتفاع ، بدون پرداخت عوارض ناشی از ازدیاد ارتفاع بر خیابان های 12 متر و بیشتر بلامانع است . ضمنا احداث زیر زمین با حداکثر سطح مجاز ( ملاک عمل فعلی ) به منظور تامین پارکینگ تاسیسات انباری و فضاهای مشاع و عمومی بلامانع خواهد بود .
اعمال تسهیلات فوق در مورد املاکی که در معرض تعریض معابر با عرض بیشتر از 12 متر قرار می گیرند ، چنانچه مساحت باقیمانده آن ها کمتر از 60% مساحت کل ملک باشد نیز بلامانع است .

اصول و ضوابط ساختمان سازی

ارتفاع مجاز در تراکم 120 درصد:
در اراضی با تراکم 120% احداث سه طبقه بنای مسکونی روی زیرزمین و یا دو طبقه روی پیلوت و زیر زمین ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع می باشد .

ضوابط بالکن ها:
1- احداث پیش آمدگی در خیابان های 12 متر تا 20 متر به عمق 80 سانتی متر و برای خیابان 20 متر به بالا به عرض 120سانتی متر مجاز می باشد .
2- ارتفاع پیش آمدگی نسبت به کف پیاده رو ، نباید از 3/5 متر کمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراکم محسوب خواهد شد .
3- پیش آمدگی ساختمان در همکف و طبقات ، در خارج از 60% طول مجاز و در داخل زاویه 45درجه ، حداکثر به میزان 2 متر بلا مانع است ( رعایت 60% مساحت الزامی است ).
4- پیش آمدگی روی پخ دو گذر در محدوده سند مالکیت ، به میزان حداکثر 1/5 متر عمود بر پخ و به شرط رعایت 3/5 متر ارتفاع از کف پیاده رو بلامانع است .
5- طریقه محاسبه زیربنا و تراکم پیش آمدگی ها در داخل فضای باز به قرار زیر است :
الف- پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان ، به عنوان باران گیر ، جزء زیربنا محسوب نمی گردد .
ب- بالکن ها و تراس های مسقف ، تا عمق 3 متر ، چنانچه سه طرف آن باز باشد ، یک دوم مساحت آن جزء زیربنا محسوب می گردد ، بدیهی است مازاد بر عمق 3 متر تماما زیربنا محسوب می گردد .
ج- در صورتیکه پیش آمدگی سه طرف بسته باشد ، دو سوم مساحت آن جزء زیر بنا محاسبه می گردد .

نصاب ارتفاع و طبقات جهت نصب آسانسور:
مالکین ساختمان های بیشتر از چهار طبقه و ساختمان هایی که ارتفاع آن ها بیشتر از 15 متر باشد ، ملزم به احداث آسانسور می باشند ، دراین زمینه کف ورودی ساختمان ملاک عمل بوده و کف طبقه همکف می تواند با حفظ مشخصات طبقه زیرزمین ، حداکثر 1/20 متر بالاتر از کف ورودی منظور گردد .
تقاضای افزایش تراکم و مواقعی که تعبیه آسانسور میسر نمی باشد .
در مواردیکه مالکین پلاک های ساخته شده و یا در حال احداث که تقاضای افزایش تراکم ، به منظور احداث یک طبقه می نمایند و امکان تعبیه آسانسور در بنای احداثی با تشخیص معاون شهرسازی و معماری شهرداری منطقه میسر نمی باشد ، در صورت توافق کمیسیون های منتخب با افزایش تراکم مورد درخواست ، صدور پروانه ساختمانی تا چهار طبقه روی پیلوت و یا پنج طبقه روی زیرزمین ، بدون تعبیه آسانسور بلامانع خواهد بود .

لزوم پیش بینی پله فرار:
در کلیه ساختمان های شش طبقه و بیشتر علاوه بر پله های ورودی ، پیش بینی پله فرار که مستقیما به فضای باز ساختمان ارتباط داشته باشد الزامی است.

اصول و ضوابط ساختمان سازی

www.karshenas-rasmi.com

اصول و ضوابط ساختمان سازی