معمولا در هنگام بررسی پرونده های حقوقی و شهرسازی برای ساختمان های قدیمی در نهادها و شعب حقوقی دادگاه های ایران نیاز به دانستن قدمت ساخت و سن ساختمان و یا عمر باقیمانده ساختمان برای مدیران پیش می آید که در این موارد، تصمیم گیری با صدور قرار کارشناسی ، تعیین و تشخیص سن ساختمان و قدمت ساخت آن را به کارشناس رسمی دادگستری تعیین قدمت بنا و عمر ساختمان صورت می گیرد.
دلایل بسیار دیگری جهت محاسبه دقیق سن بنا و عمر مفید ساختمان وجود دارد. به عنوان مثال :
- تعیین عمر بنا جهت ارائه به اداره برق
- محاسبه سن بنا جهت بانک‌ها و مؤسسات مالی برای پرداخت وام‌ها و تسهیلات بانکی
- تعیین سن ساختمان جهت حل اختلاف میان خریدار و فروشندگان املاک
- تعیین سن و عمر بنای قدیمی جهت ارائه به شهرداری و اداره ثبت
- و ….
معمولا عمر مفید یک ساختمان در ایران حدود 30 سال است و محاسبه سن دقیق ساختمان در تصمیم‌گیری به خریداری ملک تأثیر زیادی دارد. به‌علاوه اینکه بانک‌ها و مؤسسات مالی برای پرداخت وام‌ها و تسهیلات بانکی در این زمینه محدودیت‌هایی را قرار داده‌اند و این نوع از تسهیلات به ساختمان‌هایی که دارای عمر بیش از 20 سال و در برخی از موارد 12 سال هستند تعلق می‌گیرند. سال ساخت ساختمان می تواند اثر کاهشی موثری در ارزش کارشناسی آن داشته باشد که میزان کاهش کاملا بستگی به پارامترهای متعددی مانند نوع کاربری ملک، کیفیت اجرایی ساخت ساختمان و موارد دیگر دارد و نمی توان به درصد متقن و ثابتی برای کاهش اشاره کرد.
مبنای محاسبه سن ساختمان توسط کارشناس رسمی دادگستری
برآورد سال ساخت ساختمان علاوه بر دانش فنی نیاز به تجربه اجرایی و سابقه کار کارشناس رسمی دادگستری دارد. معمولا کارشناس رسمی با بررسی پارامترهای اجرایی ساختمان مانند میزان فرسایش ساختمان، تکنولوژی ساخت ساختمان، معماری بنا و مصالح بکار گرفته در آن و همچنین بررسی اسناد و مدارک قدیمی (در صورت وجود) و یا کمک گرفتن از قبض های انشعاب برق و گاز و آب می تواند با دقت مناسبی ، سن ساختمان را تخمین بزند.
کارشناس رسمی دادگستری تعیین قدمت بنا و عمر ساختمان
تعیین سن ساختمان و عمر بنا بر اساس چند روش کارشناسی موردمحاسبه قرار می‌گیرد:
- سن واقعی ساختمان
- سن بهره‌برداری
- سن سندی
- قبض برق
- استعلام از اداره ثبت و شهرداری
- آزمایشات مصالح و …
سن واقعی ساختمان
یکی از روش های محاسبه کارشناسان این مجموعه بر اساس اینکه سن واقعی یک ساختمان از زمان پی‌ریزی اولیه آن و تشکیل فونداسیون می باشد و مبنای این نوع سن بر اساس تاریخ صدور جواز و یا پروانه ساختمانی است.
سن بهره‌برداری ساختمان
از زمانی که انشعابات و امکان سکونت برای یک ملک فراهم شود، سن بهره‌برداری آغاز خواهد شد؛ و عموماً مبنای چنین محاسبه‌ای بر اساس تاریخ نصب کنتور است.
سن سندی ساختمان
زمانی که اسناد پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک صادر شود، از آن زمان سن سندی مورد محاسبه قرار می‌گیرد.
تعیین قدمت بنا با استعلام از اداره برق
یکی از روشهای تعیین قدمت بنا استفاده از قبض برق می باشد . در قسمت مشخصات قبض برق می توانید تاریخ نصب کنتور را مشاهده نمایید که معمولا و با دقت ۹۰ درصد و صرفنظر از موارد خاص ، برابر با تاریخ اتمام ساخت بنا و شروع بهره برداری از ساختمان می باشد . اما گاها در درج این تاریخ اشتباهاتی مشاهده می گردد که می تواند کارشناس را در تعیین قدمت بنا به خطا اندازد . این مورد بیشتر مواقعی دیده می شود که کنتور برق بدلیل خرابی تعویض می گردد و تاریخ نصب کنتور ثانویه در قبض درج می گردد .
مهم اینکه سن واقعی ساختمان که همان تاریخ اخذ مجوز ساختمانی است عموماً برای بانک‌ها و مؤسسات بانکی موردتوجه است و برای آن‌ها مبنای محاسبه سن ساختمان بر این اساس است. سن سندی و سن بهره‌برداری ساختمان نیز عموماً برای قیمت‌گذاری و اعلام مالکین به خریداران است و لازم است خریداران با درخواست کپی پروانه ساختمانی و یا تاریخ آن بررسی کنند تا فاصله زیادی با تاریخ نصب انشعابات و یا تاریخ سند قطعی وجود نداشته باشد.
این مجموعه با همکاری تعدادی از کارشناسان رسمی دادگستری ، اعضاء پایه یک سازمان نظام مهندسی ، مهندسین مشاور پایه یک ، مهندسین با تحصیلات دانشگاهی فوق لیسانس و دکتری و اساتید دانشگاه ها در رشته های مهندسی عمران ، مهندسی سازه ، مهندسی سازه های هیدرولیکی مهندسی زلزله ، مهندسی راه وترابری ، مهندسی مکانیک خاک وپی ، مهندسی آب ، مهندسی سازه های دریایی ، مهندسی مدیریت ساخت ، مهندسی برنامه ریزی حمل و نقل ، مهندسی نقشه برداری ( ژئودزی)، فتوگرامتری و مهندسی محیط زیست ، مهندسی بهره برداری راه آهن ، مهندسی خط و ابنیه راه آهن ، مهندسی جریه راه آهن ، مهندسی عمران – تاسیسات آبی ، دبیرفنی عمران ، تربیت دبیر فنی عمران و دبیر فنی عمران ساختمان آماده انجام امور کارشناسی بصورت تخصصی در سطح کشور می باشد.
مبع : www.krd-co.com
کارشناس رسمی دادگستری تعیین قدمت بنا
