در این مقاله از کارشناس رسمی دادگستری در رابطه با موضوع تعیین سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت صحبت خواهیم کرد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید.
- جهت انجام معاملات و واگذاری به دولت ، شهرداریها و …
- تعیین سهم مالک در نقل و انتقال سرقفلی
- محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت مشمول قانون مالک و مستاجر قبل از سال ۱۳۷۶
ارزیابی اجاره بهای مالکیت ملک تجاری (حقوق مالکانه)
حقوق مالکانه کلمه جدیدی می باشد که بر اساس تغییرات استاندارد های حسابداری در سال 98 به جای حقوق صاحبان سهام استفاده می گردد. حقوق مالکانه نشان دهنده علایق و مالکیت صاحبان یک واحد تجاری نسبت به دارایی‌های آن واحد می باشد که در واقع از کسر بدهی های واحد تجاری از دارایی‌ها بدست آمده می باشد.
حقوق مالکانه شامل اقلام زیر است :
- سرمایه قانونی
- افزایش سرمایه
- صرف سهام
- اندوخته قانونی
- سود و زیان انباشته
- سهام خزانه
- مازاد تجدید ارزیابی موجودی
حق مالکانه چیست و درصد آن چگونه مشخص می شود؟
به مبلغی که مستاجر هنگام انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه عین مستاجره برای اخذ رضایت مالک به وی پرداخت می‌گردد حق مالکانه می باشد. از آنجایی که میزان و نحوه پرداخت این مبلغ در قانون قابل پیش بینی نیست ، پرداخت آن صرفاً مبنای عرفی خواهد داشت. به همین دلیل حق مالکانه از مغازه‌ای به مغازه دیگر و از شهری به شهر دیگر متفاوت می باشد و درصد آن هم به‌صورت قطعی مشخص و معین نمی باشد ولی در انتها این خود موجر و مستاجر هستند که باید در خصوص درصد حق مالکانه به توافق بینجامد.
هنگام مشخص کردن درصد حق مالکانه در انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه به غیر دو حالت پیش می آید :
حالت اول :
انتقال سرقفلی به معنی رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و وضع ید غیر بر آن محل به‌طور همیشگی است مانند : بیع صلح ، هبه ، وقف و هر نوع قراردادی که شخص ثالث دیگری را مالک دائمی محل سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد.
در این صورت در صد حق مالکانه سرقفلی به این میزان میباشد:
- تا ۵۰۰ میلیون تومان : ۱۰ درصد
- مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان : ۸ درصد
- مازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد تومان : ۶ درصد
- مازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد تومان : ۴ درصد
- مازاد بر چهار میلیارد تومان : ۲ درصد
حالت دوم :
انتقال سرقفلی به معنای رفع ید مالک ملک سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل که به صورت دائمی نمی باشد ولی موقتی خواهد بود مانند : اجاره ، مشارکت ، عاریه ، مضاربه.
در این صورت درصد حق مالکانه سرقفلی به این میزان تعیین می‌گردد:
- تا ۵۰ میلیون تومان : ۲ درصد
- مازاد بر ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان : ۱ درصد
- مازاد بر ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان : ۰/۷۵ درصد
- مازاد بر ۵۰۰ میلیون تومان : ۰/۵ درصد
آیا اخذ حق مالکانه از سوی مالک قانونی است ؟
همانگونه که گفته می شود این حق در قانون پیش بینی نشده است و اصطلاحی می باشد که در عرف بین مردم رواج دارد. در اکثر مواقع مشاهده می گردد زمانی که مستاجر قصد انتقال و فروش سرقفلی را دارد مالک با مطالبه مبالغ بالایی تحت عنوان حق مالکانه مانع از انتقال سرقفلی می گردد و یا اینکه اشخاص به جهت عدم آگاهی از قوانین و مقررات تن به خواسته مالکین صورت می گیرد.
و مبلغ درخواستی مالک را پرداخت می نکنند تا بتوانند نسبت به فروش سرقفلی اقدام کنند. اینکه حق مالکانه قانونی است یا غیر قانونی ، لازم به ذکر است که حق مالکانه ناشی از عرف می باشد و در موارد سکوت ، اجمال و تناقض قوانین به عنوان قاعده ای حقوقی پذیرفته می شود.
ارزیابی اجاره بهای مالکیت ملک تجاری :
اولین قدم برای یافتن نحوه ارزیابی مالکیت ملک تجاری و به‌طورکلی ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری اطمینان پیدا کردن از اینکه مشخصات ثبتی سند و مدارک مالکیت با محل و موقعیت معرفی‌شده توسط درخواست‌کننده مطابقت دارد (این موضوع برای املاک خارج از شهر اهمیت بیشتری دارد ؛ زیرا احتمال اینکه این املاک فاقد اسناد رسمی و پایان کار و پروانه ساختمانی باشند بیشتر می باشد).
مرحله دوم برای ارزیابی مالکیت ملک تجاری درخواست استعلام از شهرداری منطقه و مترو و کسب اطمینان از اینکه همه یا بخشی ازملک مورد ارزیابی در مسیر طرح‌های عمرانی قرار ندارد.
مرحله سوم تعیین ارزش و ارزیابی عرصه و اعیان ملک به‌صورت مجزا خواهد بود.
قدم بعدی ارزیابی مالکیت ملک تجاری و تعیین ارزش حق کسب و حق سرقفلی ملک خواهد بود. در قوانین مدون حق کسب و حق سرقفلی دو امر متفاوت از یکدیگرند که باید مجزا ارزیابی گردند.
فواید ارزیابی مالکیت ملک تجاری :
شاید با خود بگویید ارزیابی مالکیت ملک تجاری خیلی فایده آنچنانی نخواهد داشت. اما گاهی اوقات در دعاوی ملکی پیش می آید که قاضی دستور می دهد که ملک مورد مناقشه یا دارایی فرد ارزیابی یا ارزش گذاری گردد یا در خصوص پرداخت مالیات ارزیابی اجاره بهای مالکیت ملک تجاری به ما کمک می کند تا مالیات بر اساس ارزش واقعی ملک پرداخت گردد نه چیزی بیشتر از آن یا در خصوص بحث دارایی فرد شخص می خواهد بر اساس استهلاک ملک خود به ارزش واقعی ملک است. چرا که امروزه خرید فروش ملک و سرمایه گذاری در بازار ملک بسیار پر رنگ تر می باشد.
در خصوص مزایده ملک هم می توان به بحث ارزیابی مالکیت ملک تجاری اشاره داشت درست است در مزایده املاک ، ملک به زیاد ترین قیمت فروخته می شود. اما اول از همه باید ارزش واقعی و قیمت واقعی ملک را دانست تا حد پایه را در خصوص مزایده مشخص شود.
